Definisi dan Cara Menghitung Koefisien Dasar Bangunan

Koefisien Dasar Bangunan atau KDB merupakan salah satu istilah yang sering muncul pada perencanaan tata dan ruang. Pengertian KDB adalah nilai perbandingan luasnya lahan dengan luas area yang bisa anda bangun. Penentuan nilai KDB tentu tidak boleh sembarangan dan harus melalui perhitungan yang tepat.

Untuk menjelaskan hal ini lebih merinci maka Konsultan Perizinan Arkananta akan menuliskan definisi lengkap dan cara menghitung KDB. Berikut ulasannya :

Mengenal Koefisien Dasar Bangunan

Secara sederhana, KDB adalah batas maksimal lahan yang diperbolehkan untuk didirikan sebuah bangunan di atasnya. KDB bangunan adalah sebuah peraturan yang sudah tercantum aturannya dalam undang-undang yaitu Peraturan Pemerintah Republik Indonesia nomor 36 Tahun 2005 tentang pedoman penyusunan dokumen lingkungan hidup. Dengan adanya aturan tertulis itu, tentu ada sanksi jika Anda melanggar aturan KDB. Sanksinya bisa berupa surat peringatan, penarikan izin, denda hingga pembongkaran bangunan. 

Fungsi Koefisien Dasar Bangunan

KDB sangat penting karena menjadi penentu luas bangunan di sebuah lahan. Fungsi KDB antara lain:

Menyisihkan lahan untuk Ruang Terbuka Hijau (RTH)

KDB menjadi salah satu elemen penting yang harus kontraktor dan arsitek perhatikan untuk menjaga keasrian lingkungan. Sebagai area yang bersifat terbuka untuk tanaman, fungsi RTH sangatlah vital. RTH berfungsi untuk memberi keseimbangan antara lingkungan alam dan buatan. Dengan demikian, RTH dapat meningkatkan keasrian lingkungan, menjaga kualitas udara, dan mengurangi kebisingan kota.

Ketersediaan RTH terdapat dalam Undang-undang No.26 tahun 2007 tentang penataan ruang. Dalam aturan tersebut, tercantum bahwa 30% wilayah kota harus untuk RTH, dengan 20% dari publik dari 10% dari privat. RTH privat merupakan RTH yang perorangan atau organisasi miliki.

Contoh RTH privat, seperti kebun perumahan atau halaman depan bangunan yang terdapat tanaman hijau. Selain mematuhi undang-undang mengenai RTH, Anda dapat menghijaukan halaman sekitar rumah yang memberikan efek segar pada rumah Anda.

Resapan Air

Daerah resapan air tentu memiliki peranan yang sangat krusial dalam pembangunan. Bahkan ada beberapa studi yang memprediksi bahwa pulau Jawa akan kehabisan air pada tahun 2040. Dengan demikian, ketersediaan resapan air cukup penting untuk menambah stok air tanah.

Resapan air yang optimal juga bisa meminimalisir aliran air hujan, sehingga menurunkan kemungkinan banjir. Dengan mengikuti KDB, Anda bisa mencukupi kebutuhan resapan air untuk bangunan Anda.

Menjaga kerapian tata kota

Adanya sistem KDB adalah untuk menjaga keseimbangan antara bangunan dan lahan terbuka di sebuah kota. Dengan kata lain, KDB membantu menjaga kerapian tata kota. Jika Anda mendirikan bangunan dengan memahami dan menaati KDB, Anda membantu mempertahankan kelestarian lingkungan dengan oksigen yang tanaman produksi serta resapan air yang mencukupi.

Perbedaan KDB KLB

Baik KDB maupun KLB, keduanya merupakan istilah penting yang saling terkait ketika Anda ingin membangun rumah atau proyek lainnya. 

Meski sama-sama berbentuk persentase, KDB dan KLB memiliki fungsi yang berbeda. Koefisien luas bangunan (KLB) adalah untuk memperhitungkan jumlah lantai maksimal yang boleh anda bangun pada sebuah bangunan bertingkat. Jika Anda ingin mendirikan sebuah bangunan bertingkat, KLB akan membantu Anda untuk menentukan ketinggiannya sesuai dengan peraturan. Sedangkan KDB adalah batas maksimal luas bangunan beratap dengan dinding yang ukurannya lebih dari 1,2 meter.

Jadi jelas ya bahwa KLB merupakan persentasi untuk memperhitungkan ketinggian bangunan, sedangkan KDB untuk memperhitungkan luas bangunan.

Cara Menghitung Koefisien Dasar Bangunan

Sebelum melakukan perhitungan KDB, Anda perlu memperhatikan beberapa hal berikut ini.

• Perhitungan luas lantai bangunan adalah jumlah luas lantai sampai dengan batas dinding terluar.
• Luas lantai ruangan yang memiliki atap dan bagian sisinya dibatasi oleh dinding yang memiliki ketinggian lebih dari 1,2 m di atas lantai ruangan tersebut dihitung 100%.
• Luas lantai ruangan beratap namun terbuka atau tidak dibatasi oleh dinding lebih dari 1,2 m di atas lantai, dihitung 50% dengan syarat tidak melebihi proporsi 10% dari luas yang telah diperhitungkan sesuai dengan KDB yang ditetapkan.
• Teras yang tidak memiliki atap dan memiliki tinggi dinding tidak lebih dari 1,2 m di atas lantai, tidak diperhitungkan sebagai luas lantai.
• Pada perhitungan KDB luas tapak, bagian yang diperhitungkan adalah yang terdapat di belakang GSJ.
• Untuk pembangunan berskala kawasan (superblock), perhitungan KDB-nya dihitung terhadap total seluruh lantai dasar bangunan dalam kawasan tersebut dan dibandingkan dengan total keseluruhan luas kawasan.

Untuk menentukan KDB KLB, Anda bisa bertanya kepada dinas tata kota masing-masing. Meski demikian, informasi mengenai KDB sebenarnya merupakan hal yang umum dan bisa anda akses secara online. Kalau mau coba menghitung KDB sendiri, Anda bisa mengikuti rumus berikut ini.

KDB x Luas Lahan = Luas lantai Pertama

Contoh kasus

Jika Anda mempunyai lahan berukuran 5.000 m² dengan KDB sebesar 60%, menurut rumus tersebut Anda bisa membangun lantai pertama dengan ukuran 5.000 m² x 60%= 3.000 m². Masih ada sisa lahan seluas 2.000 m² yang bisa Anda manfaatkan untuk membangun RTH, seperti taman. Berdasarkan perhitungan KDB tersebut, luas bangunan Anda berarti tidak boleh melebihi 3.000 m².

Pada proses perencanaan bangunan ini, pasti Anda ingin semua berjalan dengan baik, tanpa kesalahan yang fatal. Supaya hasilnya tidak mengecewakan, perhitungan KDB saat mendirikan bangunan merupakan sesuatu yang sangat penting untuk anda lakukan. Anda tidak perlu menghitungnya sendiri, melainkan perhitungan nilainya biasanya oleh arsitek. Akan tetapi, Anda bisa mencoba menghitung KDB dengan cara di atas kalau Anda penasaran dengan seberapa luas bangunan yang bisa anda bangun.